來源：中國(guó)證券報(bào)  

今年下半年以來，西安、長(zhǎng)沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購(gòu)房入戶、減稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等在內(nèi)的“地產(chǎn)新政”，以期扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，提振持續(xù)低迷的成交量。

地方政府的舉措得到了開發(fā)商和部分急于購(gòu)房者的支持，但也遭到了不少業(yè)內(nèi)專家的質(zhì)疑。支持者稱，救市新政有利于穩(wěn)定市場(chǎng)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)避免更大的下滑風(fēng)險(xiǎn)；反對(duì)者則表示，新政的推出只會(huì)延長(zhǎng)購(gòu)房人的觀望期，不利于地產(chǎn)泡沫的擠壓，助推了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

不過，接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)減速和資產(chǎn)價(jià)格下行的趨勢(shì)下，這些“救市”措施在短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的成交量，其實(shí)際作用并不會(huì)太大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷和調(diào)整，并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別城市的救市措施而扭轉(zhuǎn)。

反對(duì)者：延長(zhǎng)觀望期助推地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

目前各地方政府出臺(tái)的救市政策均包括降低房產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)稅、降低公積金貸款首付比例、放寬土地出讓金的支付期限和開竣工時(shí)限等內(nèi)容,有些城市甚至拿財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房人。對(duì)此，反對(duì)救市的專家認(rèn)為，這些措施將延長(zhǎng)市場(chǎng)的觀望期，并有可能助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高、居民住房購(gòu)買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房?jī)r(jià)調(diào)整才能刺激不同支付能力的居民陸續(xù)進(jìn)入，陸續(xù)釋放真實(shí)需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使資金告急的房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向金融體系轉(zhuǎn)移。

一位地產(chǎn)業(yè)界的資 深人士指出，目前，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成，地方政府出臺(tái)的救市政策，不利于擠壓房地產(chǎn)泡沫，釋放和化解風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于直接給購(gòu)房人財(cái)政補(bǔ)貼的做法，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拿全體納稅人的錢補(bǔ)貼個(gè)人完全不合理。同時(shí)，對(duì)購(gòu)房人而言，可能也沒有實(shí)質(zhì)性的好處。

以長(zhǎng)沙為例，當(dāng)?shù)卣o符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的居民補(bǔ)貼5至8萬元，首批1000套房源要求限期限區(qū)購(gòu)買，價(jià)格為每平方米3500元，但這些房源大多遠(yuǎn)離中心城區(qū)并價(jià)格虛高，如果價(jià)格下調(diào)20%至30%，購(gòu)房人即使拿了補(bǔ)貼也得不償失。因此，地方政府推出所謂的補(bǔ)助或優(yōu)惠政策，不僅不能改變觀望的心理預(yù)期，反而會(huì)加劇僵持局面，推高地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭也指出，在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下跌空間時(shí)，種種救市政策無助于樓市回歸理性。只有當(dāng)價(jià)格調(diào)整到位時(shí)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的政策松動(dòng)才可能有效。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，迄今為止，已有十余個(gè)二、三線城市出臺(tái)了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策。但是，救市舉措提振銷售的效果并不明顯。

光大證券一份研究報(bào)告顯示，出于地方財(cái)政收入及穩(wěn)定市場(chǎng)和金融安全的考慮，多個(gè)城市出臺(tái)了托市政策。但這些政策對(duì)激發(fā)需求的作用遠(yuǎn)不如開發(fā)商降價(jià)來得直接。因此，在購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果。

支持者：穩(wěn)定市場(chǎng)期待政策放松

對(duì)于支持救市的專家而言，地方政府的救市措施是一種政策信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，改變購(gòu)房人的心理預(yù)期，他們同時(shí)期待中央層面放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。

早在今年7月份，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生及中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一就曾經(jīng)在其提交的救市建議中提出，將調(diào)控的權(quán)力下放至地方政府，由各地因地制宜、分別決策。

聶梅生認(rèn)為，目前房地產(chǎn)處于“弱市”的形勢(shì)已十分明了，因此，“去年為了急控樓市狂飆而出臺(tái)的政策應(yīng)當(dāng)有所改變，其中最重要的是二手房的稅費(fèi)以及土地增值稅等具體的征稅比例削減”。

業(yè)內(nèi)專家分析，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重，降低稅率可以減輕消費(fèi)者在購(gòu)房過程中的負(fù)擔(dān)，有利于提升購(gòu)買力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，是另一種形式的松綁。

朱中一表示，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，應(yīng)在保持穩(wěn)定的目標(biāo)下，適時(shí)適度微調(diào)一些調(diào)控措施。現(xiàn)在的政策大都是在2004-2007年房?jī)r(jià)上漲過快的背景下出臺(tái)的。目前形勢(shì)變了，應(yīng)該有針對(duì)性地調(diào)整。他建議支持自住性、改善性需求，保持房地產(chǎn)、特別是住宅的合理投資規(guī)模，保持市場(chǎng)信心，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大落。

目前，救市論者還建議取消對(duì)二套房的限制、延長(zhǎng)個(gè)人房貸償還期限等。銀河證券金融業(yè)高級(jí)研究員張曦表示，如果政策支持居民購(gòu)房，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生支撐作用，也意味著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控可能轉(zhuǎn)向。

市場(chǎng)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，加劇了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)的擔(dān)憂。如果中國(guó)不能有效刺激內(nèi)需，加上出口和固定資產(chǎn)投資大幅下滑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨更大的下滑風(fēng)險(xiǎn)。

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土地財(cái)政陷入尷尬境地地方政府"四箭齊發(fā)"救樓市

眼看著樓市成交節(jié)節(jié)下滑，地方政府坐不住了。前段時(shí)間，許多二三線城市地方政府紛紛出臺(tái)政策，意欲破除樓市當(dāng)前面臨的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市隊(duì)伍。提供補(bǔ)貼、準(zhǔn)許落戶、放寬公積金貸款以及給開發(fā)商松綁成為地方政府救市的四項(xiàng)主力政策。但從具體效果看，這些政策叫好不叫座，開發(fā)商滿心歡喜迎來的依然是市場(chǎng)的冷遇。

各地房地產(chǎn)扶持政策一覽

上海市上調(diào)補(bǔ)充住房公積金貸款的最高額度，符合條件的家庭最高可貸60萬元。

杭州市將購(gòu)房入戶實(shí)施范圍擴(kuò)展至老城區(qū)；政府給予個(gè)人買房一定的稅繳補(bǔ)貼；放寬房企受讓及開發(fā)期限。

西安市不同面積的住房，購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額的相應(yīng)比例享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；按開工時(shí)間設(shè)置不同比例，減免普通商品房項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

杭州救市首日效果尚不明顯

從市場(chǎng)角度看，這次政府推出“救市”政策會(huì)提升市場(chǎng)信心，但提升的幅度可能不會(huì)很大，主要起到穩(wěn)定市場(chǎng)作用。戚金興預(yù)測(cè)，即將開始的房博會(huì)上，成交量不會(huì)有太大改變。

記者觀察：救市不如自救

一邊是期待房?jī)r(jià)下跌的持幣待購(gòu)者，一邊是事關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定的重要行業(yè)，我國(guó)的房地產(chǎn)政策在夾縫中艱難制定。而出于“保增長(zhǎng)”的目的，部分地方政府紛紛出手救市。但這種救市政策的象征意義大于實(shí)際效果。